¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

ALBA GARCÍA, Madrid

La marcha del mercado inmobiliario continúa disparada. La compraventa de viviendas aumentó en España un 24,1% durante los primeros cinco meses de 2022 en comparación con el mismo periodo del año anterior —un 22,3%, la de segunda mano, y un 11,8%, la nueva—, de manera que encadena 15 meses de crecimiento continuado. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda creció en el primer trimestre del año un 8,5%, el más alto en casi 15 años.

Estos datos han resucitado en la memoria el concepto de burbuja inmobiliaria y financiera, como la que explotó en España en 2008, y han aumentado el temor de que la evolución del mercado de la vivienda vuelva a abocar a una nueva recesión.

Pero, ¿nos encontramos realmente ante una burbuja inmobiliaria? Estos son algunos indicadores que muestran que las circunstancias son muy diferentes a las vividas en la primera década de los 2000:

Venta de vivienda

El pasado mayo se registraron 60.059 operaciones de compraventa de vivienda, la cifra más alta desde enero de 2008 y un 27,7% por encima de la de mayo de 2021, según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque el dato es muy alto, los expertos pronostican un freno en este crecimiento por el aumento del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas.

Conviene, además, estudiar los números con una perspectiva global. De acuerdo con las estadísticas de los Registradores de la Propiedad, 2021 concluyó con 564.569 viviendas vendidas y, aunque la cifra sea la más alta desde 2014, está lejos de la del mejor año, 2005, cuando se cerraron 989.341 operaciones. Es decir, casi el doble.

Precio de la vivienda

El precio de la vivienda, tanto nueva como usada, continúa en evolución ascendente en toda España. Según un estudio de la sociedad de tasación Tinsa, ha crecido un 8,7% interanual en junio, hasta los 1.686 euros por metro cuadrado de media. Sin embargo, si se atiende al incremento mensual, en junio fue del 0,8%, lo que supone frenar el ritmo de ascenso en tres décimas. “De consolidarse, esta desaceleración podría estar motivada, en parte, por un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos ante el cambio anunciado en la política monetaria del Banco Central Europeo”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Por otro lado, según el INE, en el primer trimestre del año el precio de la vivienda aumentó un 8,5% con respecto al mismo periodo del año anterior, un incremento que llevaba sin producirse desde el tercer trimestre de 2007. Pero las situaciones son muy diferentes. Desde la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) recuerdan que en el momento actual, tras la pandemia de coronavirus, se han incrementado las ventas por varios motivos, entre ellos, el ahorro de los potenciales compradores o la preferencia por viviendas con espacios abiertos como patios, terrazas y jardines.

Perfil del comprador

El perfil del comprador de vivienda ha variado desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria. “Si entre 2004 y 2008, antes de que estallara la burbuja, la mayor parte de compradores eran personas que buscaban su primera vivienda, ahora predominan los inversores”, sostienen desde el departamento inmobiliario de Abbey Realty Partner.

Construcción de vivienda nueva

Los datos, en cuanto a la construcción de vivienda nueva, hablan por sí solos. Según el Colegio de Arquitectos, en 2006, el número de visados de obra nueva fue de 863.766; en 2021, de 107.518. Es decir, ocho veces más.

Uno de los motivos de esta caída, según Abbey, es el impacto de la guerra en Ucrania y el encarecimiento de la energía y las materias primas. “Muchos constructores están retrasando proyectos, pese a la gran demanda de vivienda, por el aumento de los precios”, señalan.

Concesión de hipotecas

En el mes de abril, el último del que existen datos, se concedieron 33.423 hipotecas, según el INE. Pese a ser el dato más alto desde abril de 2010, se queda muy por debajo del de abril de 2005, cuando se firmaron un total de 104.256 préstamos hipotecarios, más del triple. Y la tendencia, por el aumento de los tipos de interés, hace pronosticar a los expertos que la curva comenzará a bajar. Y, con ella, la venta de viviendas.

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